第08版:财智圈

房地产贷款集中度管理制度出台,贷款买房没那么容易了吗?

  ■记者 沈哲韬

  

  【生活热搜】

  相信大多数买房人,都绕不开一件事——向银行申请房贷。前几天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

  这样公开规定房地产信贷占比上限的举措,尚属首次。算上去年8月划给房企的“三条红线”,红线又多了两条,这让想要贷款买房的市民坐不住了,“会对我有什么直接影响吗?银行会不会不放贷给我?”

  那么“房贷新政”究竟会对市民造成什么影响呢?

  1月房贷额度较往年吃紧

  “我去年底就申请了房贷,想着元旦后应该能放款,结果元旦假期后咨询网点工作人员,得到的答复却依然是额度紧张,还要再等,而且也没有明确什么时候能放款。”正准备换房的市民王先生告诉记者。

  往年,1月均是各家银行房贷额度最充足的时候,但据银行反馈,今年情况异常——房贷额度普遍较紧。

  1月11日,嘉兴一家大型房产中介信贷部门的负责人向记者透露:“与去年1月房贷额度的宽松相比,今年,无论大银行还是小银行,与我们有合作的五六家银行的房贷额度都有点紧。”该负责人表示。

  “房贷额度紧张是真实的,但总行还没下发具体的额度分配。”我市某国有银行一支行工作人员说,额度紧是相对于去年1月份,一般来看,当前家庭购房普遍需要的100万元至200万元的贷款,只要有额度出来,放款不会有问题。

  记者了解到,此次《通知》为各类银行机构进行了5类分档,分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限,为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。

  房地产贷款余额占比上限方面,中资大银行为40%。个人住房贷款余额占比上限方面,中资大型银行为32.5%,以股份行和个别城商行为代表的中型银行为20%,以城商行、民营银行等为代表的小型银行为17.5%,村镇银行的房地产贷款占比上限不超过12.5%,个人住房贷款不超过7.5%。

  “通俗来理解,该政策就是要控制房贷的增长,同时扩大普惠贷款。”相关行业内专家告诉记者,政策中通过设置“房地产贷款占比”来控制房贷投放量,对银行的影响实际则是看其“房地产贷款占比”是多少,第一档设置的占比上限为32.5%,且一般大行额度充足,所以影响相对也最小。

  居民无须过度担心购房贷款受限

  备受关注的是,《通知》在设置房地产贷款余额占比上限的同时,还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。为何要设置这一上限?这对个人住房贷款将有何影响?

  关于大家都担心的问题,记者咨询了工行嘉兴分行相关部门负责人,他表示,“房贷新政”对贷款买房的市民其实影响不大。

  “整体上来看,上述房贷新规短期内对嘉兴消费者贷款购房几乎没有什么影响。因为新规给予了超标的银行过渡期,即银行个人住房贷款余额占比超出上限2个百分点以内的,有2年的过渡期;超出2个百分点及以上的,有4年过渡期。”上述负责人说。

  实际上,专门设置个人住房贷款余额上限要求,是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的比重,而非额度或绝对值,对个人住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限,居民无须过度担心买房申请贷款受到影响,存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。

  “作为一项长效机制,房地产贷款集中度管理机制旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平,防范风险敞口过于集中,并不是禁止相关业务开展。”相关行业内专家说,制度设计也已充分评估银行调整压力,除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外,还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量,有序做好调整工作,避免出现“断贷、抽贷”。总的来看,有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

  部分房贷利率迎来重定价日

  除了房贷“限额”外,2021年1月1日起,部分存量个人房贷利率迎来重定价日。2020年5年期以上贷款市场报价利率(LPR)经历两次下调,选择以LPR定价的购房者,月供将在2021年发生变化。

  “我的月供比去年少了近100元呢。”家住经开区的徐女士在2021年的第一天收到来自银行的“新年红包”——在她的贷款扣款短信提示里,原本每月要还6057元的月供,减少至5959元,月利率也降至4.366‰。

  在徐女士看来,虽然每个月减少的金额并不多,但一年下来也是一笔不小的费用。

  为什么部分贷款人新一年的月供有所下调?原来,新发放的房贷2019年10月平稳切换为LPR定价后,存量房贷定价基准转换也在2020年3月至8月顺利启动。不论选择固定利率,还是LPR定价,客户有一次选择权。对于未自主转换的存量房贷,工行、农行、中行、建行等多家银行在8月底前进行了批量转换,统一转换为LPR定价。

  目前,2020年5年期以上LPR经历两次下调,已降至4.65%,较2019年末累计下调了15个基点。这意味着,在2021年1月1日重定价日时,部分购房者可享受这15个基点下调所带来的实惠。

  经测算,不论原来房贷利率是基准利率上浮10%,还是打九折,假设贷款100万元、30年等额本息还款,约定每年1月1日为重定价日的购房者,自2021年1月1日起将减少八九十元的月供。

  不过,调整完LPR利率后,也有一小部分人出现月供微升的现象。工行嘉兴分行相关部门负责人表示,在以前利率不变的情况下,大部分银行是按照30天计算利息(即按照一年360天计算,相当于贷款人占了银行5天的便宜),所以每月还款金额都一样。2021年1月1日以后,新的LPR利率是按照实际天数计息并进行还款,因此贷款人就会发现计算天数变成了31天,多了一天,也就多了一天的利息,不过下个月就会降下来。

  

  【趣味经济学】

  出台房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限的现象可以用“信贷传导机制”的经济学原理来解释。“信贷传导机制”是指中央银行运用各种货币政策工具,直接或间接地调控金融机构的超额准备金和金融市场的融资条件,进而调控全社会的货币供应量,使企业和居民不断调整自己的经济行为,达到国民经济新的均衡过程。

  目前,我国银行信贷投放中房地产占比高,挤压了实体经济资金供给。特别是过去几年,房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速,该制度实施后,按揭贷款增速可能向平均贷款增速回归,甚至低于后者,这意味着新增贷款资金或将更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域,有利于优化信贷结构,促进房地产市场持续健康发展,保持金融体系安全平稳运行。

  

2021-01-13 4 4 嘉兴日报 content_35710.html 1 3 房地产贷款集中度管理制度出台,贷款买房没那么容易了吗? /enpproperty-->