■记者 张 萌

　　这几天，走进运河湾新城未来智造产业谷（一期）暨人工智能产业园项目施工现场，看到的是一片火热的建设场景。

　　谁承想，这里曾是一片布局散乱、产能落后的低效工业集聚区，历经破旧立新、规划重构、立体开发，完成了从老旧低效厂房到高端智造产业园的蝶变，上演了一块土地的精彩“新生”。作为嘉兴市首个M0用地兼容商办混合用地的示范项目，项目总投资26.3亿元，占地98亩，去年3月正式开工，目前地下工程正全力冲刺“正负零”节点。

　　破旧立新

　　盘活沉睡低效土地

　　土地是城市发展的核心载体，也是秀洲区提升中心城区首位度、建强主城区的关键支撑。此前，运河湾新城未来智造产业谷（一期）项目所在的地块，是典型的低散弱集聚区，汇聚了嘉兴顺邦箱包等7家低效企业，整体为单一工业用地，建筑以单层、双层老旧厂房为主。

　　“改造前，整个片区的容积率不足1.2，实际容积率仅1.08，土地集约利用水平偏低。”秀洲区自然资源与规划局负责人说，该地块投资强度、亩均产值与税收远低于区域平均水平。同时，传统单一的工业用地无法适配科创研发、人才居住、商业配套等新兴产业复合需求。在此背景下，推动低效用地再开发、提升土地集约节约利用水平，成为秀洲区突破空间制约、拓展发展腹地的必然选择，更是盘活存量资源、唤醒“沉睡空间”的关键举措。

　　秀洲以“退散进集”为导向，以“亩均论英雄”评价为核心抓手，对工业企业进行ABCD分类综合绩效评价，全面清退低散弱落后产能。与此同时，通过协商收回方式，完成项目区7家企业约90亩老旧工业用地的国有土地使用权收回，并实施集中收储。在此基础上，统一规划、统一开发为人工智能产业园区，为高新技术产业腾挪发展空间，实现低效用地向高效产业的彻底转换。

　　规划重构

　　打造人工智能增长极

　　立足做强主城区发展目标，秀洲区打破传统单一工业用地局限，创新用地供给模式，对地块进行前置科学规划，将原有单一工业用地调整为商务用地（B29）、旅馆用地（B14）、创新型产业用地（M0）组合的混合供地模式。

　　据了解，与传统工业用地相比，M0用地具有单位土地开发强度大、允许配建办公及生活服务设施、拿地成本相对较低等优势，更符合传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级要求。

　　项目严格落实用地管控标准，明确商务用地建筑面积占比不低于57%、旅馆用地不大于17%、创新型产业用地不大于26%，同步规范建筑密度、绿地率等指标。片区科学整合生产制造、科创办公、商业配套、人才公寓等多元功能，打造多功能复合型产业社区，实现生产、生活、生态深度融合，推动土地利用由粗放转向集约、空间格局由产城割裂转向产城融合。同时，项目实行不动产分用途登记，落实“拿地可确权、竣工可分证”，清晰界定企业资产权属。

　　在空间开发方面，项目创新推行“工业上楼”模式，规划建设8层高标准产业用房，向天要地、扩容增效。空间利用“基础标准+个性化定制”设计理念，打造可分可合的灵活产业载体，适配不同规模、不同发展阶段企业入驻。该项目还引入第三方专业机构实施全生命周期运营管理，聚焦电子设备高端制造等主导产业精准招商，建立阶梯式租金增长机制，构建多元化运营体系，保障园区长期高质量运营，不断提升土地利用效率与产业集聚能级。

　　本次改造实现城市风貌、经济效益、产业层级三重跃升。例如在产业发展方面，依托“协商收回—混合供地—复合利用—工业上楼”全链条节地模式，地块容积率提升至2.98，总建筑面积从7.05万平方米扩容至28.7万平方米，产业承载能力提升约3倍。

　　作为秀洲区优化土地资源配置、推进产城人深度融合的标杆项目，该项目将持续夯实运河湾新城产业基底，强化主城区综合承载能力，为区域人工智能产业高质量发展筑牢核心增长极。