■记者 顾亦来
红砖厂房、写着“工业学大庆”的老烟囱、斑驳的水塔与管道……步入桐乡市乌镇镇北大街河东55号，时光的粗粝感扑面而来，仿佛一秒穿越回那个热火朝天的大生产年代。
再往里走，画风一转——老厂房里藏着咖啡吧和音乐剧海报墙，旧车间变成了先锋剧场和艺术空间，工业风的硬朗线条里，糅进了文艺和松弛。
这里是“乌镇·有戏FUN”，一个集商业、文娱、休闲于一体的综合体，也是出片无数的桐乡市婚姻登记服务中心。谁能想到，这片充满活力的文旅街区，前身竟是倒闭了40多年的乌镇啤酒厂。
一场“重生”，恰是嘉兴施展“土地魔术”的生动缩影。
作为自然资源部第二批全域低效用地再开发试点城市，嘉兴以“从存量中挖增量、从低效中找高效”为核心，打破土地粗放利用瓶颈，盘活闲置资源、重塑产业格局。去年，全市累计盘活存量建设用地16415亩，完成低效用地再开发7053亩，目标完成率高达196%，实现从单点整治到全域提质的跨越式突破。
废弃啤酒厂的“文艺复兴”
乌镇啤酒厂诞生于1956年，是小镇最早的国营企业之一，也是桐乡境内最老的三大工业企业之一。1983年，因经营不善，啤酒厂黯然关门。此后近40年，厂房闲置、设施破败、杂草丛生，不仅影响古镇风貌，更让周边居民的生活蒙上了一层“工业锈迹”。
转机出现在2020年。桐乡市看中这块“沉睡”的宝地——紧邻乌镇西栅景区、三面环水、地块方正、区位价值极佳。一场“退二进三”的空间变革由此启动。
桐乡市自然资源和规划局相关负责人介绍，政府首先收回国有土地使用权，依据国土空间规划将工业用地调整为商服用地，重新挂牌出让。该地块最终由乌镇镇属国有企业竞得，宗地面积45343.79平方米，并明确产权100%不可分割，10年内不得整体转让——这一制度设计，从源头上避免了“二次低效”。
改造中，设计师没有大拆大建，而是因地制宜保留水塔、烟囱、仓库等时代标识，以老厂房主体为框架，保留混凝土、红砖等工业特色，同时融入现代水系景观与多层次绿化。消防、环保等标准则严格按照商业规范升级，确保安全合规。
2022年，“乌镇·有戏FUN”正式对外开放。3.4万平方米的工业风文旅艺术街区，引入聚橙集团旗下旅游文化发展公司运营，打造集剧场演艺空间、音乐剧制作和创意共享空间、艺术培训及生活配套、“主题餐饮+零售”于一体的多元业态。2024年8月，桐乡市婚姻登记服务中心也落户于此，探索“婚登+文化+旅游”深度融合，让工业遗产新地标与现代功能无缝衔接。
如今，这里不仅成为辐射沪苏浙年轻群体的文化消费新地标，还引进了国际知名IP音乐剧，打造沉浸式街景戏剧，形成集创、排、演、赛、游于一体的文化共创空间，带动乌镇文旅产业高质量发展。“乌镇·有戏FUN”还获评首届浙江省最美公共文化空间——跨界文化空间。一座废弃老厂，“酿”出了文旅高质量发展的“新酒”。
老服装厂的“产业进化论”
如果说乌镇啤酒厂的蜕变是“用途转换”的典范，那么平湖新仓的实践则展示了另一条路径——如何让粗放低效的工业用地“长”出高效益。
浙江亚鑫实业股份有限公司，是平湖市第一家民营企业，主营服装出口加工，高峰期员工超1500人，2005年产值就突破亿元。从几台缝纫机起步到中国民企500强，这家被当地人唤作“一厂”的企业，承载着一代人的奋斗记忆。
但时代浪潮无情。随着市场消费和渠道业态剧变，传统服装加工进入艰难重塑期，企业效益连年下滑，亩均税收一度低于5万元，综合绩效评价被列为D等——属于典型的需整治提升的低效工业用地。
1989年出生的“厂三代”许盛华，从美国麻省州立大学获得国际管理和会计双学位后，曾在深创投、中叶资本等基金公司从事产业投融资工作，成为小有名气的新锐投资人。2018年，处于事业上升期的他做了一个让所有人意外的决定——离开上海，回到平湖新仓。
“每次回平湖，看到年岁渐长的父辈们仍在厂区忙碌，心中时有不忍。”许盛华坦言，“亚鑫实业已被时代浪潮推到了十字路口。”
彼时浙江正全面推进“腾笼换鸟”行动，给了他极大启发。“虽然我们不腾笼，但依然可以换鸟！”他用大量事实和数据说服股东，成立了平湖远景环保科技发展有限公司，着手建设平湖新仓新材料和高端装备制造产业园（嘉创智谷新仓远景产业园）。
粗放型低效用地由此走向高效集约。园区定位新材料、高端智能装备制造、生物技术等重点产业，目前一、二期总入驻率超65%。园区产值从2021年的1.2亿元跃升至2025年的3.6亿元。
而原先员工缩减至6名的厂区，如今成立了物业管理、公共服务、后勤保障等配套团队以及研发设计、投融资、企业管理等生产服务团队，员工队伍不断壮大。多位院士、教授先后入驻园区内的领智研究院，并将孵化成果落地在产业化项目上——“低效地”真正变成了“高产田”。
四条路径：嘉兴的“土地辩证法”
土地的“再生”，本质上是发展逻辑的“换芯”。当“增量扩张”的路径依赖被斩断，嘉兴的探索实则是一场关于“有限与无限”的哲学博弈。
“土地存量不是包袱，而是潜力股。低效用地也不是死棋，而是待解的活局。”嘉兴市自然资源和规划局相关负责人表示，通过功能置换与有机更新，沉睡的资产可以重新焕发公共价值，让历史记忆与现代生活相互滋养。只要找准产业方向、把好准入关口，老厂房就能孕育新动能，实现亩均效益的几何级跃升。
低效与否，从来不取决于土地本身，而取决于我们看待土地的眼光与使用的智慧。嘉兴有四条路径值得关注——
路径一：工业上楼，“零土地”技改。嘉兴推行“空间换地”战略，鼓励企业在不新增用地的前提下提高容积率。对符合条件的工业用地，免收提容涉及的土地价款；配套行政办公及生活服务设施的用地面积占比上限由7%提高至15%，建筑面积占比上限提升至30%，充分保障企业研发和生活配套需求。2025年，全市完成64宗、1425亩土地的容积率提升及相应改造。
路径二：用途转换，适应新市场。嘉兴打破单一用地功能局限，合理引导混合利用与用途转换，在符合规划、消防和环保等要求下，实施“工改工”“工改商”等联动改造。积极探索“工业+商业+科创+人才公寓”等混合供地方式，推动用地从单一粗放转向复合集约。
路径三：协商收回，淘汰落后产能。建立“一企一策”分类处置机制，对需异地搬迁或淘汰的低效项目协商收回土地使用权。2025年，全市累计协商收回土地140宗、4195亩，并对收回地块实行“腾笼换鸟”，优先用于发展先进制造业与现代服务业。
路径四：空间整合，“小块”拼成“大块”。允许边角地、夹心地、插花地（“三地”）与邻宗土地合并开发，以协议方式供应。鼓励园区外工业用地通过“以物业换土地”“以地换地”等方式向园区置换集聚，可“先建设后腾退”。通过空间整合、置换归宗，让“碎片”变“整片”，为产业升级和城市发展腾出连片新空间。
嘉兴的实践表明：真正的可持续，不是用新土地去覆盖旧问题，而是让每一寸已开发的土地，都能在时代的流变中找到新的价值锚点。
